Möbliert vermieten: Neue Regeln im Fokus
In Hotspots wie Berlin oder München setzen immer mehr Vermieter auf möblierte Wohnungen und kurzfristige Mietverträge, um höhere Einnahmen zu erzielen und dabei die Mietpreisbremse geschickt zu umgehen. Der neue Referentenentwurf zu Mietrecht II von Bundesjustizministerin Stefanie Hubig attackiert dieses Schema direkt: Möblierungszuschläge sollen auf 5 Prozent der Nettokaltmiete gecappt und befristete Verträge nachziehen. Gerade für Profis aus Vermittlung und Verwaltung drängt die Frage: Ist so starker Eingriff verfassungskonform oder ein Risiko fürs Eigentumsrecht nach Artikel 14 Grundgesetz? Die Analyse von Prof. Ulrich Battis, beauftragt von Wunderflats, sagt: Die Pläne könnten mehr Probleme bringen als lösen (Haufe).
Schlupflöcher schließen: Der Fahrplan von Mietrecht II
Der Entwurf, der im Februar 2026 vom Bundesjustizministerium vorgelegt wurde, will marktnahe Lücken der Mietpreisbremse schließen. Bislang galten für möblierte Wohnungen und befristete Verträge Extrawürste: Zuschläge von 15 bis 30 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete sind in Großstädten Alltag. Hubigs Argument: Mehr Gerechtigkeit und Schutz für Mieter, weniger Preisspirale. Während der Deutsche Mieterbund noch härtere Regeln fordert, warnt Haus & Grund vor einer Überregulierung.
Regeltricks aufgedeckt: Möblierungszuschläge und Kurzzeitmiete im Visier
Das BGB unterscheidet klipp und klar zwischen Standard- und Möbliertvermietung. Doch gerade in Metropolen erleben möblierte Deals einen Boom – in Berlin machen sie bereits ein Fünftel der Angebote aus, oft zu 15–25 Prozent Aufschlag (WiWo). Anbieter wie Wunderflats und Co. weisen Möbelkosten gezielt separat aus, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Künftig müssen solche Aufschläge transparent, prüfbar und am Zeitwert der Einrichtung festgemacht sein. Der Gesetzgeber will maximal 5 Prozent pauschal erlauben, mehr nur mit Gutachten. Die Befristung bei Kurzzeitmiete wird auf 6 Monate gedeckelt und darf nur noch bei temporärem Bedarf gewährt werden.
Rechtliche Hürden: Eigentum, Gemeinwohl und Verhältnismäßigkeit
Viel basiert auf Artikel 14 Grundgesetz, dem berühmten Eigentumsschutz. Doch dieser schützt zwar Vermieter, verlangt aber auch Gemeinwohl und Verhältnismäßigkeit. Das Gutachten von Prof. Battis sieht genau hier Probleme: Die 5-Prozent-Deckelung könnte als unverhältnismäßig gelten, vor allem, weil sie angespannten Städten pauschal einen Riegel vorschiebt und so Eigentümer einseitig beschränkt. Das Bundesverfassungsgericht selbst verlangt empirische Evidenz – für den 5-Prozent-Zuschlag bei Möbeln gibt es diese kaum (Haufe).
Alltagsstress: So wirkt das neue Mietrecht konkret
Schauen wir ins tägliche Geschäft: Als Makler in München kannst du eine 50-Quadratmeter-Bude aktuell problemlos von 1.200 Euro (unmöbliert) auf 1.800 Euro (möbliert, befristet) pushen (Handelsblatt). Mit Mietrecht II wäre der Möblierungszuschlag auf 60 Euro eingestampft, die Befristung nur nach Nachweis erlaubt – ein echter Deckel. Verwalter mit vielen Apartments treffen weitere Änderungen: Indexmieten dürfen bei Neuabschlüssen nur noch um maximal 3,5 Prozent jährlich steigen. Altverträge könnten sogar rückwirkend betroffen sein; das Ergebnis: Mehraufwand, reduzierte Einnahmen, viele Nachfragen.
Der Markt im Wandel: Wer ist betroffen?
Die Zahlen sind beeindruckend: Rund 5,5 Millionen private Vermieter sind mittendrin, in Großstädten werden schon heute 40 Prozent der Neuvermietungen als möbliert vermarktet (SIS). Die Mietpreisbremse griff bei diesen Objekten bislang praktisch nicht – jetzt soll sich das fundamental ändern. Good News für Eigentümer: Die Modernisierungsgrenze steigt von 10.000 auf 20.000 Euro je Wohnung und die Rückstands-Schonfrist verbessert sich für ordentliche Kündigungen.
Unsicherheiten und offene Baustellen: Streitpunkt Möblierungsdefinition
Juristisch bleibt die Abgrenzung zwischen Voll- und Teilmöblierung mehr als schwammig – der Entwurf selbst gibt zu, dass dies schwer zugänglich und daher Streitpotenzial pur ist. Branchenexperte Battis warnt vor einer neuen Klagewelle, ähnlich wie damals bei der Einführung der Mietpreisbremse. Regional unterschiedliche Anwendung (die Länder stecken die „angespannten Märkte“ ab) könnte sogar den Gleichheitsgrundsatz vor Gericht bedrohen (KPMG Law). Politisch werden diese Umgehungsstrategien von SPD und Co. als notwendiges Mittel gegen ausufernde Mieten gefeiert – die finale Lösung ist es allerdings noch nicht.
Nichts ist fix: Der Gesetzgebungsprozess rollt noch
Noch ist alles offen: Mietrecht II ist noch nicht in Kraft, es warten Debatte und Kabinettsbeschluss. Kritiker von CDU und CSU sehen eine massive Belastung für Kleinvermieter, eine Expertenkommission arbeitet bereits an Verbesserungen. Eins ist aber klar: Wer sich jetzt vorbereitet, kann künftig deutlich entspannter reagieren.
Was solltest du als Immobilienprofi jetzt tun?
Mietrecht II läutet eine neue Ära ein: Weniger Spielraum für exzessive Zuschläge, mehr Schutz für Mieter – aber auch mehr Komplexität für Vermieter. Für Makler und Verwalter heißt das konkret: Verträge auf Herz und Nieren prüfen (Fotos und Zeitwert bei Möblierung dokumentieren!), Angebote auf unmöblierte Optionen umstellen oder temporäre Bedarfe vorab sauber belegen. Den 3,5-Prozent-Cap immer mitdenken, Modernisierungschancen clever nutzen, und bei Unsicherheiten mit deinem Verband oder Kanzleien wie GSK Stockmann oder Haus & Grund eng zusammenarbeiten. Auch Digitalisierung bleibt ein Muss: Digitale Belegeinsicht erleichtert Nachweise, auch bei gewerblichen Mietern.
Fazit & Checkliste: Jetzt clever handeln
Stell dich besser schon heute auf Mietrecht II ein, denn die Reform könnte bereits 2026 Realität sein. Nutze die Zeit für Vertragsrevisionen, kläre mit Vermietern alle neuen Vorgaben und informiere aktiv über Chancen – zum Beispiel die Anhebung der Modernisierungsgrenze! Unterm Strich ist klar: Wer jetzt umdenkt, kann Risiken senken und bleibt auch in regulierten Märkten am Puls der Zeit.
