Der BGH schlägt ein neues Kapitel im Mietrecht auf
Das BGH-Urteil vom 28. Januar 2026 (Az. VIII ZR 228/23) ist ein echter Gamechanger für die Immobilienbranche.
Mieter können ihre Wohnungen ab sofort nicht mehr als Gewinnquelle nutzen, indem sie Untermieten über dem eigenen Mietzins verlangen.
Für dich als Vermieter heißt das: Du gewinnst Kontrolle zurück und kannst konsequent handeln, sobald Missbrauch ins Spiel kommt.
Gerade angesichts des engen Wohnungsmarktes gibt das Eigentümern endlich die nötige Rückendeckung gegen unlautere Praktiken, die bisher die Rendite geschmälert haben.
Quellen: [1], [2], [3], [4], [5]
Der Berliner Präzedenzfall: So lief es ab
Im Mittelpunkt des Urteils stand der Fall eines Berliner Mieters, der aus dem Ausland seine Wohnung – ohne Zustimmung der Eigentümerin – für fast das Doppelte an einen Untermieter weitergab.
Er selbst zahlte monatlich 460 Euro Kaltmiete, verlangte aber vom Untermieter 962 Euro; dabei lag die ortsübliche Miete maximal bei 748 Euro.
Nach einer Kündigung wegen dieser Mega-Marge zogen sowohl Amtsgericht als auch Landgericht die Reißleine – der BGH bestätigte die Entscheidung: Kündigung ist gerechtfertigt, weil der Mieter seine Pflichten massiv verletzt hat.
Quelle: [4], [3], [2], [1]
Worauf es bei Untervermietung jetzt ankommt
Grundsätzlich ist die Untervermietung laut § 540 BGB erlaubt, wenn ein berechtigtes Interesse (z. B. wegen Abwesenheit) vorliegt.
Gerichte ließen bislang moderate Aufschläge etwa für Möbel oder besondere Lagen durchgehen – doch der BGH zeigt jetzt ganz klar: Untermiete darf deine eigenen Kosten decken, aber nicht zur Gewinnerzielung dienen.
Die Message ist klar: „Untervermietung soll Wohnraum erhalten, nicht zum Renditemotor für den Mieter werden“, betont auch der Deutsche Mieterbund.
Quellen: [3], [2]
Drehtür zugeschlagen: Von der Grauzone zum Regelbruch
Gerade in Metropolen wie Berlin oder München waren günstige Altmietwohnungen oft lukrative „Gelddruckmaschinen“ – Marge machen, Mietpreisbremse umgehen.
Experten wie der Anwalt Jörg Rosenthal kritisierten, dass derartige Geschäftsmodelle den Mieterschutz aushebeln.
Jetzt heißt es: Schluss damit! Mieterische Profitgier ist kein „berechtigtes Interesse“ mehr und berechtigt zur Kündigung.
Quellen: [1], [2], [5]
Der Riesenmarkt: Untervermietung in Zahlen
Mit rund 42 Millionen Mietwohnungen in Deutschland – viele davon mit Altverträgen – war die Untervermietung als Geschäftsmodell besonders in Großstädten verbreitet.
Der IVD berichtet: Bis zu 20 Prozent aller WG-Zimmer in Berlin basieren auf solchen Profitmodellen.
Die Trennung zwischen legitimer Zwischenmiete (z.B. Student im Ausland) und spekulativer Gewinnerzielung ist jetzt glasklar geregelt.
Quellen: [5], [1]
Fallbeispiele: Jetzt wird’s konkret
Fall 1: Ausland und legitime Kosten – Wenn der Mieter z. B. sechs Monate ins Ausland geht und dem Untermieter 10% Aufschlag für Möbel berechnet, bleibt das bei Kostenorientierung und schriftlicher Zustimmung okay.
Fall 2: Die WG-Untervermiet-Queen – Drei Zimmer à 800 Euro aus einer 500-Euro-Altmiete? No-Go: Ohne Erlaubnis und mit erheblichem Gewinn ist der Weg zur Kündigung frei.
Fall 3: „Günstige Möbel“-Trick – 30-Prozent-Zuschlag wegen Ikea-Couch und Einbauküche? Ebenfalls nicht erlaubt; eine ortsübliche Prüfung inklusive Gutachten oder Mieterverein hilft, rechtssicher zu bleiben.
Details zu diesen Beispielen unter: [1], [3], [2], [4], [5]
So handeln Vermieter jetzt rechtssicher
Vermieter erhalten mit dem Urteil ein mächtiges Tool für die Praxis: Dokumentiert
Im Zweifel hilft ein Blick in den Mietspiegel oder eine Anfrage beim Mieterverein.
Liegt keine Erlaubnis vor und ist die Gewinnerzielung offensichtlich, reicht das für eine fristlose Kündigung und eine recht sichere Räumungsklage.
Weitere Praxistipps bietet GKS Rechtsanwälte ([3]).
Große Wirkung: Mehr Fairness auf dem Wohnungsmarkt
Das Urteil schafft endlich den Spagat zwischen Mieterschutz und fairer Eigentümer-Kontrolle.
Bereits jetzt schätzen Fachleute, dass Tausende Altverträge jährlich betroffen sein könnten – vor allem in den Big Cities.
Langfristig dürfte dieser klare Rechtsrahmen die Schattenwirtschaft ausbremsen und für ein stabiles Mietniveau sorgen – ein Gewinn für alle, die Wohnraum fair nutzen wollen.
Statement von Dr. Christian Osthus (IVD): „Missbrauch verhindern, legitime Nutzung erhalten“ – genauso sieht’s aus!
Quellen: [5], [7], [2]
Dein Next Step als Immobilienprofi: Die wichtigsten Empfehlungen
Für Immobilienverwalter gilt: Mietverträge regelmäßig prüfen und nur dokumentierte Untervermietungen mit Kosten-Nachweis akzeptieren.
Arbeite mit Checklisten und Mietspiegel-Tools aus der Praxis, um auf der sicheren Seite zu sein.
Im Zweifel konsequent handeln: Mahnen, kündigen, Räumungsklage – der neue Rechtsrahmen macht’s möglich.
Makler profitieren ebenfalls, denn ab sofort ist die „Schutzfunktion“ ein echtes Verkaufsargument bei Bestandsimmobilien.
Tools, Apps und digitale Vorlagen erleichtern das Dokumentations-Game.
Quelle: [1], [5], [2]
Kontrolle zurück: Die Ära der Untervermiet-Spekulanten ist vorbei
Mit dem neuen BGH-Urteil haben Vermieter ein extrem starkes Werkzeug in der Hand.
Die Zeit des problemlosen „Untervermietens auf eigene Kasse“ ist endgültig Geschichte.
Jetzt heißt es für Vermieter: Kontrolle zurückholen, clever dokumentieren und endlich wieder auf Augenhöhe mit den Mietern gehen.
Weitere Insights findest Du unter Der FeWo-Coach.
Let’s get fair – und smarter!
